Арендодатель не пускает в помещение из-за просрочки арендной платы. Возможные действия арендатора

В условиях экономического кризиса, когда курсы валют меняются быстро, случаи просрочки арендной платы участились.  Ограничить доступ к объекту аренды – один из самых действенных способов арендодателя добиться оплаты по договору. Но для арендатора это влечет серьезные проблемы – вплоть до приостановки бизнеса. Что в этой ситуации может предпринять арендатор для минимизации своих потерь?

Выбор возможных действий будет зависеть от квалификации права арендодателя на ограничение доступа, а также от того, насколько правильно факт ограничения документирован арендатором.

 

Ограничение доступа как отказ от встречного исполнения. Договор аренды предусматривает встречное исполнение обязательств. Арендодатель обязуется предоставить помещение в пользование, а обязанность арендатора – своевременно оплачивать пользование этим помещением. Невыполнение обязанности арендатором порождает право арендодателя на приостановку исполнения встречного ему обязательства.

В этом случае арендатор может оспорить начисление арендной платы за период, в течение которого он не мог пользоваться помещением. Для этого необходимо, чтобы и сам факт, и срок ограничения доступа к помещению были документированы.

Также арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды. Для этого нужно будет убедить суд в том, что имело место существенное нарушение договора со стороны арендодателя, а своими действиями он чинит препятствия в пользовании арендованным имуществом. Наилучшим вариантом было бы представить доказательства немотивированного ограничения доступа. Шансы на успех существенно возрастут в случае, если арендодатель не зафиксировал причины ограничения.

Как самозащита. Если действия арендодателя квалифицируются как самозащита прав арендатор может попытаться доказать, что предпринятые меры были несоразмерны нарушению.

Как мера ответственности за нарушение обязательства. Иногда, если в договоре есть прямое указание, суды расценивают ограничение доступа к имуществу, как меру ответственности за нарушение обязательства по оплате. Для арендатора это плохо в первую очередь тем, что за весь период ограничения доступа он будет вынужден внести арендные платежи. В данном случае арендодателю можно противопоставить только одно - меры ответственности за нарушение обязательства определены главой 25 Гражданского кодекса. Перечень установлен исчерпывающий и расширительно толковать его нельзя.

Как способ обеспечения исполнения обязательств. В ряде случаев суды считали право ограничивать доступ еще одним способом обеспечения исполнения обязательств. Арендатор вправе потребовать пустить его в помещение, чтобы вывезти свое имущество или хотя бы истребовать оставшееся в помещении имущество у арендодателя. Главное, чтобы договором аренды не было прямо предусмотрено право арендодателя на удержание имущества.

Если арендодатель ссылается на право удерживать имущество арендатора, а не на право ограничивать доступ, можно подать иск о понуждении к исполнению обязательства в натуре, а именно - предоставлению доступа к объекту аренды. Также можно требовать досрочного расторжения договора по причине существенного его нарушения со стороны арендодателя.

Фиксируем ограничение доступа. Как уже упоминалось, главное условие успеха арендатора в суде заключается в надлежащем подтверждении факта ограничения доступа в помещение. Это можно сделать следующими способами:

- составить акт в присутствии арендодателя, с подписью его представителя, либо отметкой об отказе подписать акт, и незаинтересованных третьих лиц. Односторонние письма арендатора надлежащим доказательством ограничения доступа не являются;

- пригласить нотариуса для осмотра помещения и составления протокола осмотра;

- зафиксировать нужные факты при помощи видеозаписи.

Косвенными доказательствами послужат претензии к арендодателю с требованием устранить нарушение договора и открыть доступ в помещение.