Продажа недвижимости

Упоминания о рисках, сопутствующих сделкам купли-продажи недвижимости, в основном распространяются на покупателей. Процедура продажи недвижимости нередко представляется достаточно легким делом. Кажется, что может быть сложного – подать объявление, собрать необходимые документы, а дальше продавать дом, землю или квартиру, получая с покупателя деньги? Именно общепринятое мнение о том, что продавцы как наиболее защищенное звено на рынке недвижимости могут не беспокоиться за результат сделки, приводит порой к неприятным последствиям.

Риски продавца при покупке-продаже недвижимости

Неправильная оценка недвижимости

Последствием неправильного определения цены объекта недвижимости может стать заключение невыгодной сделки.

Возможность признания сделки незаключенной или недействительной

Являются общими рисками для продавца и покупателя. Рекомендации, направленные на минимизацию данных рисков у покупателя, применимы также и к продавцу.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате недвижимости

Наиболее часто с данным риском сталкиваются при оплате недвижимости в рассрочку. Общим последствием неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязанности оплатить товар, является возмещение продавцу убытков. Для минимизации риска необходимо тщательно продумать и зафиксировать в договоре способ, сроки и порядок расчетов, а также ответственность за нарушение договора.

Налоговые риски

Налоги, которые продавец должен заплатить по результатам сделки, могут оказаться выше, чем он рассчитывал. При стоимости объекта недвижимости в несколько миллионов рублей сумма налога может составить несколько сот тысяч рублей. Грамотное применение налогового законодательства позволяет существенно снизить или исключить налоговую нагрузку.

Договор составлен не в пользу продавца и не защищает его интересы.

Такая ситуация может возникнуть в том случае, если у покупателя имеется представитель (а сейчас большинство сделок проводится профессионалами). Юрист или опытный риэлтор могут сформулировать пункты договора таким образом, что продавец окажется в заведомо невыгодных условиях. Не обладая знаниями о рынке недвижимости или юридической подготовкой, практически невозможно распознать "двойное дно" формулировок.

В судах рассматривается внушительное количество исковых заявлений от продавцов, пытавшихся самостоятельно провести сделку купли-продажи недвижимости. В числе прочего нередко встречаются случаи ошибочного толкования понятий "аванс" и "задаток". Многие неверно считают эти понятия практически синонимами. Между тем юридические отличия задатка от аванса значительны. Авансом считаются денежные средства, выплаченные в качестве предоплаты в целях бронирования товара, а задаток за недвижимость - это зафиксированное в договоре обязательство покупателя приобрести объект недвижимости, а продавца – данный объект продать. Невыполнение одной из сторон своих обязательств влечет штрафные санкции. Если от покупки отказывается покупатель, то сумма задатка ему не возвращается. Продавец, отказываясь от продажи недвижимости, возвращает задаток в двойном размере.

Принимая решение о продаже недвижимости самостоятельно или с помощью профессионала, следует учитывать, что в первом случае сроки продажи могут растянуться на неопределенное время, а гарантии безопасности сделки существенно снизятся. Во втором случае специалисты, которые будут заниматься Вашей сделкой, возьмут на себя переговоры с покупателем, составление договоров, оптимизацию налогов, обеспечение законности сделки, что сэкономит время продавца и нивелирует риски.